규 모 는 좋 지만'레 드 라인'은 어 려 웠 고 손 홍 빈 은 부 채 를 열심히 낮 추기 시작 했다.

18 세의 융 창 은 아직'제 신 황혼'을 겪 어 본 적 이 없 지만 그의 조타수 손 홍 빈 은'총알 이 빗발 치 는'상황 에서 발 버 둥 친 적 이 있다.

손 씨 가 올해 융 창 에 게 보 낸'성인 식'은'살 아 있 고 건강 하 게 산다'고 적 힌 잠언 부 다.

여러 번 말 하고 또 여러 번 깨 뜨 린'레버 를 내리 고 땅 을 조심 하 라'는 말 을 했 는데 이번 에는 아마 율 이 정말 일 것 이다.

2017 년 업계 4,2019 년 으로 도약 하면 서'판매 순위 무의미'를 외치 기 시작 한 융 창 은 지난 수년간 규모 에 대한 추구 가 사실 낮 아진 적 이 없다.

그러나 올해 중반 부터 융자 원 가 를 낮 추 겠 다 는 목표 아래 손 홍 빈 의 말 투 는'부채 규 모 를 낮 춰 야 하고 땅 규 모 를 낮 춰 야 하 며 전체 규 모 를 낮 춰 야 한다'는 취지 로 바 뀌 었 다.이 를 통 해 3 년 정도 회사 의 등급 을 투자 등급 으로 평가 하고 자 한다.

'융자 비용 절감'과'안전'은 손 홍 빈 이 융 창 2021 년 투자 자 회의 에서 반복 적 으로 대답 했다.그 는'세 개의 레 드 라인'에 이 르 지 못 했 고 아무 도 회사 가 안전 하 다 고 생각 하지 않 았 다.이런 지 표를 달성 하고 등급 을 올 리 며 융자 원 가 를 낮 춰 야 다른 사람들 이 회사 가 안전 하 다 고 생각 할 수 있다 고 강조 했다.

8%의 융자 비용 이 상대 적 으로 안정 적 인 주택 기업 이 아직도 높 은 위치 에 있 기 때문에 2020 년 상반기 에 세 개의 빨 간 라인 의 융합 을 밟 았 기 때문에 반년 만 에 두 개의 라인 이 녹색 으로 바 뀌 었 고 세 번 째 라인 은 올해 중기 실적 에서 기준 에 이 르 지 못 했다.

손 홍 빈 의 말 을 빌려 지난 몇 년 간 의'부채 인하'는 부채 규 모 를 낮 추 지 않 는 전제 에서 자체 자금 을 늘 려 부채 율 을 낮 춘 다 는 점 은 융 창 된 이자 부채 규모 와 남 은 수익 에서 도 입증 된다.

융 창 이 직면 한 마지막 라인 인 미수 금 의 자산 부채 율 을 제외 하고 부동산 기업 에서 기준 치 달성 율 이 가장 낮 고 단기 재무 조작 을 통 해 달성 하기 어렵다.융 창 이 제3 선 녹색 전환 을 실현 하려 면 특히 어 려 우 므 로 전체 속도 와 채무 규 모 를 낮 춰 야 한다.

"회 사 는 요 몇 년 동안 부채 율 을 통제 해 왔 다.부채 규 모 를 통제 하 겠 다 고 말 한 적 이 없고 땅 을 가 져 가 는 규 모 를 이렇게 낮 추 지 않 았 다.그 이 유 는 회사 가 시장 에 대한 판단 이다.집 값 안정 과 기대 가 안정 적 인 목 표 는 회사 에 부 채 를 솔직하게 낮 추고 지속 적 으로 개선 해 야 한 다 는 것 이다."손 홍 빈 은 누구 든 알 아 봐 야 한다 고 말 했다.지금 은 유동성 에 더 관심 이 많 고 누가 살 수 있 는 지 에 더 관심 이 많다.

자금 과 토 지 는 부동산 기업 의 두 명맥 이다.세 가지 빨 간 선 테 두 리 는 예전 의 높 은 회전 을 제약 했다.미래의 이윤 성장 점 은 지출 을 낮 추 는 데 더 많은 것 을 필요 로 하고 높 은 등급 을 평가 한 다음 에 융자 원 가 를 낮 추 는 것 이 재무 구 조 를 최적화 하 는 실행 가능 한 길이 다.

'신 나 지'에 있어 융 창 은 상반기 에 집중 공급 시장 에서 의 카니발 을 거 쳐 하반기 에 토지 끝 에서 의 하강 속 도 를 예견 할 수 있다.

손 홍 빈 이 정 한 목 표 는 하반기 권익 의 토지 판 매 는 20%를 차지 하고 감독 진 이 정 한 요 구 는 40%이다.

속 도 를 낮 추 는 것 에 대해 다시 이야기 하 다.

연간 6400 억 위안 의 판매 목표 로 계산 하면 융 창 상반기 에 확실히 좋 은 성적 표를 내 놓 았 다.

상반기 융 창의 계약 매출 액 은 3 천 208 억 원,성 장 률 64%로 전체 매출 액 이 업계 4 위 권 에 들 었 다.영업 수입 958 억 2 천만 원 을 실현 하여 동기 대비 23.9%상승 했다.귀 모 순이익 은 119 억 9 천만 원 으로 전년 동기 대비 9.4%상승 했다.

총 이익률 은 융 창 2021 년 상반기 총 이익률 20.8%로 작년 동기 23%보다 2.2%포인트 하락 한 것 도'후퇴 권유'요인 이 되 지 는 않 을 것 으로 보인다.

늘 어 난 매출 액 도 권익 을 균형 있 게 융합 시 켜 땅 판매 가 차지 하 는 비중 을 균형 있 게 하 는 역할 을 했다.

올해 상반기 융 창의 권익 토지 판매 비 는 37.9%로 중앙 은행 이 요구 하 는 40%합격 선 에 가깝다.하반기 에 손 홍 빈 은 토지 규 모 를 적당 하 게 통제 하고 권익 의 토지 판매 점유 율 을 20%로 낮 추 기 를 희망 한다.그 는 하반기 에 전체 융자 시장,크레디트 시장,판매 시장의 압력 이 비교적 크다 고 말 했다.융 창 이 과거 처럼 얼 마 를 받 고 얼 마 를 받 으 며 합작 파트너 를 통 해 땅 을 받 으 면 부채 율 을 낮 추고 융자 원 가 를 낮 추 며 등급 을 올 리 는 것 은 실현 할 수 없다.

'땅 조심 하 세 요','땅 그만 하 세 요'라 는 말 을 손 홍 빈 이 몇 번 했 습 니 다.

앞으로 거 슬러 올 라 가면 2019 년 연중 실적 회 에서 도 마찬가지 로'하반기 에 토지 지표 가 없다'는 말 이 나 왔 다.그 당시 에 융 창 의 토지 비축 은 2 억 1300 만 평방미터 에 달 했다.그 해 상반기 에 융 창 은 125.53 억 위안 으로 범 해 경 상하 이 두 종 지 를 인수 하고 67 억 위안 으로 신호 중 보 20 여 종의 토 지 를 인수 했다.그리고 이 주장 을 내 놓 은 하반기 에 40 억 위안 으로 장 실 집 단 대련 프로젝트 를 인수 하고 152.69 억 위안 으로 윈 난 성 투수 의 글로벌 자산 가방 을 인수 했다.

최근 몇 년 간'조 심 스 레'라 는 말 을 이 룬 유일한 해 는 2020 년 이 었 다.

2020 년 연간 중지 연구원 통계 에 따 르 면 융 창 나 지 금액 은 약 695 억 원 으로 전년 보다 30.5%대폭 감 소 했 고,신규 물 량 은 전년 보다 절반 가까이 감소 했다.

융 창 경영 진 은 2021 년 3 월 실적 회 에서"비교적 엄격하게 높 은 기준 으로 나 지 를 통제 하 겠 다"며 말 이 떨 어 지 자마자 구 매 모델 을 열 었 다.

4 월 중순 에 융 창 은 99 억 위안 으로 광서 현지 부동산 기업 창 태 의 80%지분 을 인 수 했 고 자산 가방 에는 남 녕,계 림 등 도시 가 모두 57 개 프로젝트 를 개발 했다.

공인 난이도 가 더 높 은 집중 공급 시장 에서 융 창 은'이어서 연주 하고 이어서 춤 을 춘 다'고 선택 했다.

6 월 말 현재 역시 중지 연구원 통계 에 따 르 면 융 창 합산 지 83 건 이다.

융 창 재보 에서 발 표 된 권익 토지 비축 면적 에 따 르 더 라 도 올해 상반기 의 토지 획득 상황 은 작년 보다 훨씬 맹렬 하 다.재무 보고 에 따 르 면 올해 상반기 융 혁신 증 권익 토지 보유 고 는 약 1708 만 평방미터 이 고 2020 년 상반기 에 새로 증가 한 토지 보유 고 는 1730 만 평방미터 라 고 발 표 했 지만 2018 년 과 2020 년 평균 수량 에 따 르 면 권익 토지 보유 고 는 새로 증가 한 토지 보유 고 55%에 불과 하 다.즉,2020 년 상반기 권익 토지 보유 면적 은 약 951 만 평방미터 에 달 할 것 으로 추산 된다.올해 55.7%에 그 쳤 다.

물론 올해 융 창 이 나 지 방면 에서 받 은 관심 도 를 배제 하지 않 고 일부 확대 되 었 다.몇 년 전에 융 창 된 토 저 는 대부분 인수 합병 시장 에서 왔 기 때문에 공개 시장 에서 나 지 는 그리 빈번 하지 않 았 다.

최근 2 년 동안 손 홍 빈 에 게'백의 기사'라 는 호칭 을 사용 하 는 것 은 드 물 지만 융 창 이 인수 합병 시장 을 휩 쓸 었 던 것 을 기억 하고 있다.

융 창 은 2017 년 완 다 와 의'세기 의 거래'에서 일전 에 유명 해 져 438 억 4 천 400 만원 에 완 다 13 개 문 여 프로젝트 지분 91%를 인수 했다.반면 활발 한 모습 을 보 였 던 2019 년 융 창 이 인수 합병 으로 확보 한 토 저 는 연간 신규 토저 의 50%를 차지 했다.

감독 이 엄격 해 지고 자금 이 조 여 지 는 큰 환경 에서 인수 합병 에 대한 손 홍 빈 의 견 해 는 2020 년 3 월 에 이미 바 뀌 었 다.당시 그 는"2020 년 은 부동산 카드 세탁 의 해 로 인수 합병 기회 가 늘 어 날 것 이지 만 좋 은 목표 가 많 지 않 을 것 이기 때문에 회 사 는 신중 하고 돈 을 벌 지 못 하 는 일 을 하지 않 을 것"이 라 고 밝 혔 다.

이 논점 은 2021 년 8 월 말 에 이 르 러 더욱'현재 인수 합병 시장 은 존재 하지 않 는 다'로 바 뀌 었 다.

손 홍 빈 은"업계 전체 가 융자 를 통제 하고 부 채 를 낮 추 는 큰 배경 에서 기업 마다 부채 총액 제한 이 있다"며"문제 가 발생 하 는 회사 마다 대량의 저장량 채 가 있 는데 인수 합병 후 저장량 채 를 인수 합병 하면 기업 부채 규모 가 초과 된다"고 말 했다."현재 시장 에서 모든 기업 은 어떤 가격 을 제시 하 든 간 에 500 억 채 를 합병 하면 소화 할 수 없다.모든 기업 이 부채 상한 선 이 있 기 때문에 현재 인수 합병 시장 은 존재 하지 않 는 다."그 가 말 했다.

부동산 인수 합병 분야 에서 손 홍 빈 만큼 발언권 이 높 은 사람 은 없다.하지만 융 창 은 신중 해 졌 다.

푸 른 빛 발전 이 2021 년 유동성 위기 이후 21 세기 경제 보도 기자 들 에 게 융 창 도 푸 른 빛 을 접 한 적 이 있 지만 결국 손 을 대지 않 았 다 고 관계자 들 은 전 했다.

난이도 승급

산성비 가 오 려 고 하 니 바람 이 건물 에 가득 하 다.토지 측 이 속 도 를 낮 춘 후에 융 창의 최종 목 표 는 부 채 를 낮 추고 융자 원 가 를 낮 추 며 등급 을 올 리 는 것 이다.

이것 은 등급 평가 지표 개선,전체 자산 구조 개선,전체 투자 와 토지 장악 리듬 조정 을 포함 한 체계 적 인 공사 이다.

'3 도 레 드 라인'의 경우 융 창 상반기 순 부채 율 86.6%,현금 단 채 비 1.11,선수 금 을 뺀 자산 부채 율 76%,마지막 미 달 로'옐 로 우 라인'에 자리 했다.

손 홍 빈 은 융 창 후의 전략 은 더욱 안전 하고 여유 로 우 며 장기 적 이 고 가치 가 있다 고 말 했다.융자 원 가 를 현재 의 8%에서 5%로 낮 추 는 것 이지 만 쉽 지 않다.

융 창의'강 지렛대'제기 도 이번 이 처음 이 아니다.

2015 년 에 우 윤,녹 성,가 조 업 을 모두 인수 하려 고 시도 한 후에 2016 년 에 융 창 은 순 부채 율 을 76%에서 208%로 직접 올 렸 고 토 저 는 168%증 가 했 으 며 레이 먼 국제 6 개 프로젝트 의 모든 지분 을 인수 하고 연상 되 는 부동산 업 무 를 인수 하 며 타 임 스 시 티 프로젝트 를 인수 했다.

2016 년 4 분기 에 융 창 은 공개 시장 에서 땅 을 가 지 는 것 을 중단 하 겠 다 고 발표 했다.그러나 2017 년 완 다 자산 매각 을 만 나 성 요 오 주 프로젝트,화성 부력 지분 60%를 합병 인수 하 는 등 운용 하면 서 융 창의 순 부채 비율 은 전례 없 는 394%에 달 했다.

융 창 은 2019 년 부터 진정 으로'레버 리 지 내리 기'를 일정 에 올 리 기 시작 했다.그러나 그때 의'레버 리 지 인하'는 부채 규 모 를 진정 으로 낮 추 는 것 이 아니 라 자체 자금 을 늘 려 부채 율 을 낮 추 는 것 이 었 다.

윈 드 데 이 터 를 조회 해 보면 융 창의 이자 부채 규 모 는 2017 년 과 2019 년 모두 급증 한 것 으로,전년 도 1 천 128 억 원 에서 2 천 193 억 원,2 천 294 억 원 에서 3 천 222 억 원 으로 각각 껑 충 뛰 었 다.

2020 년 이후'레버 리 지 인하'라 는 슬로건 아래 융 창의 전체 이자 부채 규 모 는 증가 하 지 는 않 았 지만 효과적으로 낮 추 지 못 했 고,이 는 2020 년 말 3 천 34 억 원,2021 년 중 3 천 36 억 원 으로 집계 됐다.

손 홍 빈 의'자체 자금 을 늘 려 부채 율 을 낮 출 수 있다'는 말 에 따라 우 리 는 융 창 이 최근 몇 년 동안 순 부채 율 이 큰 폭 으로 떨 어 질 수 있 었 고 순이익 이 큰 폭 으로 증 가 했 기 때문에 매년 배당 비율 이 이에 따라 높 아 지지 않 았 다 는 것 을 알 수 있다.그래서 회사 의 잉여 수익 이 계속 증가 하고 주주 권익 을 강화 했다.

최근 몇 년 동안 융 창 된 순이익 이 대폭 상승 했다.2017 년 순이익 의 경우 2016 년 27 억 7 천 100 만원 에서 131 억 6 천 400 만원 으로 급 증 했 고 2020 년 에는 423 억 5 천만 원 으로 증가 했다.

그러나 최근 몇 년 간 융 창의 배당 데 이 터 를 살 펴 보 니 2016 년 배당 비율 40.52%이후 2017 년 부터 2020 년 까지 융 창의 연간 배당 비율 은 각각 20.47%,21.95%,20.53%,22.02%로 20%대 를 유지 했다.

가감 법 아래 융 창 에 지대 한 자본 을 남 겨 두 었 다.융 창 순자 산 은 2017∼2020 년 각각 438 억 원,568 억 원,831 억 원,1 천 256 억 원 이 었 으 나 올해 상반기 에는 1 천 284 억 원 으로 늘 었 다.

그래서 순 부채 율 이 떨 어 지 는 궤적 이 떠 올 랐 다.2017 년 에 융 창 된 순 부채 율 은 259.9%였 고 연말 에 202.3%로 떨 어 졌 다.2018 년 말 에는 149.4%로 떨 어 졌 다.2019 년 과 2020 년 융 창 순 부채 비율 지 표 는 각각 139.3%,96%였 다.2021 년 상반기 에 도 이 지 표 는 86.6%로 계속 하락 했다.

그러나 이 는'융자 비용 절감'과'등급 인상'에 비해 거리 가 있다.

손 홍 빈 은 회사 가 현재 융자 원 가 를 낮 추고 신용 등급 을 올 리 는 것 을 첫 번 째 로 생각 하고 있다 고 말 했다.이 두 가지 목 표 는 모두 융자 앞 에 있 고 부채 율,부채 규모,토지 규 모 는 모두 떨 어 져 야 한다.떨 어 지지 않 으 면 융자 원 가 를 낮 출 수 없다.

'3 도 레 드 라인'아래 손 씨 는 현재 의 전략 은 3 도 레 드 라인 안에 적당 한 규모 로 규 모 를 만 드 는 것 이 라 며"규 모 를 조금 줄 이거 나 성장 하지 않 은 것 이 정상 이 므 로 전체 시장 에 규 모 를 적응 해 야 한다"고 밝 혔 다.

가장 젊 지만 가장 빠르게 업계 톱 4 에 오 른 부동산 업 체 로 서 융 창 은 이번 에는 정말 규 모 를 부차적인 위치 에 둘 것 인가?한편,'융자 원 가 를 낮 추고 등급 을 올 리 는'길 은 얼마나 가 야 할 지 미지수 이다.

손 씨 는 이 시간 이 3 년 정도 되 거나 좀 더 많 기 를 바란다.