엄사혜: 쇼핑센터가 무턱대고 식음을 늘려 원가를 늘리다

비즈니스를 하면 운영이 잘 되면 장기적으로 보답할 수 있다. 이 자산은 융자 도구로 자금을 다시 토지시장에 들여와 땅을 가지고 다시 개발하면 양성순환을 형성할 수 있다.

만약 잘 못한다면...

그것은 돈을 던진 블랙홀을 파고 개업으로 운영하는 등 각종 관례와 비정규적 지출 비용은 압력산이 크다.

투자부에서 상업부 전개에 대한 엄중한 사고방식은 상업사업개발에 대해 다소 냉정하고, 투자회보율이 낮아졌고, 기업의 난이도가 커지고, 갑측은 수지의 균형을 중요시하고, 충분한 현금흐름을 대비해야'장기보유'를 이기는 근본이다.

현재 강조한 쇼핑센터는 체험을 확대해야 하며, 이런 체험 실태가 가져온 후기 유지비용의 증가를 경계해야 한다.

8만 평방미터 이상 규모는 장기 보유에 적합하다

남측 도시보 (하명 기자): 당신은 투자부에서 상업부로 옮겼는데, 우리는 투자적 차원에서 쇼핑몰을 어떻게 보나요?

심사: 상업할 때, 투자자는 어떻게 이 매장을 생각할까? 지금처럼 체험형 실태를 말하지만 전체 매장에서 투자액을 빨리 회수할 수 있을지 고민해야 한다.

우리는 "장부"를 개발상들에게 제공하고, 그들이 용인할 수 있는 한도를 살펴볼 수 있다. 만약 이 규모, 업계 그룹의 투자방안을 용납할 수 없다면 다른 방안을 바꿀 수 있다. 예를 들면 전체 상업을 축소시켜 동네나 길거리에서 상업상업으로, 판매를 하든 임대도 잘 처리할 수 있다.

만약 개발도상자금이 넉넉하고 장기적으로 상업 물업을 희망하거나 전체적으로 상업투자회사에 양도하기를 희망한다면, 물업 규모는 일반적으로 8만 ∼12만 평방미터가 적당하다면, 체량이 충분할 때 투자자가 얻는 이윤이 상대적으로 많기 때문에 장기적으로 지속되기를 원하기 때문이다.

기자: 당신들은 어떻게 장부를 작성합니까?

엄사혜 ：합리적인 업적 조합에 따라 사업가들이 감당할 수 있는 임대료 수준에 따라 현금 유량표를 발상들에게 보여줄 것이다.

우리는 현금 유량표의 형식으로, 부동산 건설비용, 재무 비용, 임대료, 운영비용 등 지표를 종합적으로 고려해 내부 수익률, 투자 회수기 등 각 항목의 지표를 계산해 개발자에게 참고할 것이다.

이 장부를 통해 항목의 원가와 수익이 균형이 맞는지 알 수 있다.

수익이 낮은 항목에 대해 개발도상들은 원가 건설을 통제하고 이자가 상대적으로 낮은 융자 루트를 찾아야 한다.

양육기가 긴 사업에 대해 충분한 자금이나 융자 루트가 없다면 일부 상업면적 또는 규모 축소 등을 고려해 투자안전성을 보장해야 한다.

기자: 이 기본 지출 외에도 생길 수 있는 다른 비용에 주의해야 합니까?

엄한 생각: 예를 들어 음식과 같이.

현재 많은 컨설턴트들이 개발업체가 식음료 업계 비율을 높이고 있지만, 식음료를 하면 새로운 문제를 일으킬 수 있다. 인파의 소비 목적은 매우 강하지만, 백화점 소매가 부족하면 이들을 끌어들이면 식사가 가능하고, 하루 동안 머물지 않고, 매장은 식음료 비율이 증가하고, 모든 시설 설비의 원가가 높아지고, 에어컨, 물전기, 심지어 기름을 띄우고 있다.

일부 업주들은 자신의 백화점에 대해 그다지 큰 자신감이 있지 않다. 음식비례 시설 측면에서 7할까지 설치하였지만, 관련 원가 증가에 주의해야 한다.

특수한 업태와 비정규적인 디자인은 추가 유지 원가를 가져올 것이다.

예를 들어 상가에서 소형 수족관, 수직녹화와 수계가 새로운 흐름으로 떠올랐으며, 이러한 디자인은 일반적인 상업건물보다 훨씬 높고 직접적인 임대료수입이 없다.

특수 업태와 특색 디자인을 도입하는 출발점은 인파를 끌어들이는 것이지만, 사업주는 비용과 수익의 자세한 고찰량으로 지렛대 역할을 할 수 있을지, 항목의 전체적인 가치를 끌어올리는 것이 중요하다.

기자: 현재 상업사업이 끊임없이 출현되고 장기적으로 보유하고 있는 사업에 대한 정기적인 개설도 힘들지 않나요?

신중한 생각: 상가 매일 운영, 대량 의 객류 를 접대, 후기 유지 비용 을 무시 할 수 없 고, 기존 항목 은 다시 장식 을 통해 좋은 쇼핑 환경 을 유지 하 고 소비자 에게 신선한 체험 을 해 줄 수 있다.

예를 들어 1990년 개업한 홍콩 태고광장은 1998년과 2008년까지 대형 개업공사를 통해 활력을 유지해 2008년부터 2011년까지 4년까지 전체적으로 개업해 임대세대 사업에 영향을 끼치지 않기 위해 대부분의 공사는 매일 종업후 진행된다.

국내 쇼핑센터의 건조 수준과 후기 유지는 홍콩의 성숙한 쇼핑센터에 비해 변화가 빠른 시장환경을 겪고, 재킷을 통해 경쟁력을 유지하고, 업주로서는 예비할 수 없는 비용이다.

기자: 투자 차원에서 개발상 투자 회보율은 일반적으로 얼마입니까?

엄사혜: 일반 투자회보율이 8% 이상이 좋은 편이지만 최근 3년간 일부 개발상들은 6% 다 받아들일 수 있다. 회수기간은 일반적으로 10년 이내로 요구하지만, 순수한 상업은 하기 어렵다. 신드롬과 일부 판매가 아닌 10년 이내에 할 수 있다.

기자: 충분한 자금도 쇼핑몰을 잘 할 수 있는 것은 아니다.

많은 종목들이 모두 "상담" 에 걸려 있다.

전기 에 어떻게 상업 규모 를 기획 할 수 있 는 것 이 비교적 좋 았 습니까?

지혜: 우선 단층 건축 면적이 비교적 중요합니다.

일방적으로 1.5만 ~2만 평방미터 (이하 사용 면적은 단독으로 밝혀지며 다른 면적은 건축면적)을 가리키는 것이 좋다. 즉 이용면적은 8000 ~1200평방미터이다.

1층에 3000제곱미터의 면적 쇼핑센터에 포함되면 복식 주력점을 구하려면 흔히 1000여 평방미터 (사용 면적)이 더 이상 남아 있기 때문에 1제곱미터 (사용 면적)이 더 이상 남지 않을 수 없는 주력 상인이 입주했다.

주력점도 좋은 브랜드를 이웃으로 만들어야 하는데 주력점을 제외한 면적 밖에는 이미 좋지 않은 점포를 다른 이웃들에게 주었다.

6만 평방미터 이상의 쇼핑센터는 비교적 원활하고 가정식 소비를 할 수 있고, 한 정거장 쇼핑센터로 도입하면 극장, 슈퍼마켓을 주력할 수 있고, 좋은 의상 브랜드를 찾아 주력점을 만들 수 있다.

기자: 슈퍼마켓, 영화관 따위, 그들이 준 임대료는 모두 낮아서 투자회보율을 높이는 데 불리하다.

신중한 생각: 시장 관점에서 보면 정품 슈퍼마켓은 쇼핑센터의 발전이 성숙해지고 있다.

국내 쇼핑센터는 이른 해 대형 슈퍼마켓을 주력점으로 기획해 시장의 변화에 따라 업계는 대형 마트 임대료와 임대길이의 단점을 점차적으로 발견하고 있으며, 박리다케팅의 상업 모델은 중고 고객을 효과적으로 가져올 수 없다.

그러자 쇼핑센터는 광저우 중화광장과 정가광장과 뒤이어 대면적 주스코와 백가교가 소면적 T 인 텐테크네스엘 (T) 을 줄여 비즈니스 면적 상업면적도 끌어들이고 슈퍼마켓의 임대료도 높았고, 상업의 등급을 높여 일거수일거수였다.

기자: 그럼 백화점에서 주력점을 구하지 않으면?

엄사혜: 백화점마다 주력점이 필요해. 그렇지 않으면 다른 작은 가게나 신흥 브랜드가 살아남기 힘들 뿐이지, 슈퍼마켓, 백화점, 영화관 같은 대형 주력점이 없을 수 있다.

일반적으로 4만 평방미터 이내의 상업업은 동네상업으로, 아니면 작고 정교하게 정해져 있는 그룹은 많지 않지만, 어떤 주제를 둘러싸고 프로젝트를 만들기도 한다.

예컨대 선전 화윤 1234space의 상업면적은 약 1만 평방미터, 도입된 브랜드는 주로 패션, 정교한 젊은 브랜드 위주로 업적, 업태상 소매와 식음 위주로.

소매 브랜드는 트렌드룩을 위주로 H & M 과 G A & 13 & G A 를 포함해 글로벌 브랜드도 다수의 원창디자이너 패널을 끌어들이고 있다.

음식은 샤브샤브샤브와 홍콩의 취화차 레스토랑 등 젊은이들의 신예 식당을 도입한다.

이 외에도 백화점은 문화와 소자 기운이 가득한 시시버서점을 도입해 프로젝트 주제를 더욱 호응했다.

상하이의 K 11, 그 상업면적은 약 4만 평방미터, 쇼핑 아트센터를 주제로, 소매와 식음을 위주로, 어떤 대형 주력점도 도입되지 않았다.

K (K) 13 • 13 • 11 측은 상권 내 미만의 소매 • 식음료 브랜드를 도입하고 있으며, 한편 소비자 체험 면에서 전력을 다하고, 백화점 구석구석 모두 예술품이 고객들에게 놀라움을 선사해 고객의 휴식과 오락을 설치하고 있다.

지하철 통로 입구, 정교한 농장 레스토랑, 임가 화원의 디자인은 창의로 가득 차 있어 인파가 들어오는 매점 이 됐다.

기자: 현재 입상은 이전보다 더 심각하지 않아요?

지혜: 경제가 하락하고, 공급이 수요, 전기 상업의 충격 등 요인으로 상업이 이전보다 심각하게 받아들였다.

지금은 장사꾼의 시장이지, 기업주의 시장이 아니라 주력점 상인들이 비교적 강세를 보이는데, 3, 4선 도시의 많은 상점에서 상인들이 유치하고 싶어하지만, 상인들은 또 이들 3, 4선 도시의 소비 능력이 부족하다고 생각하기 때문에, 어떤 상인들은 전세금을 보존하지 않고, 어떤 상인들은 얼마든지 거래를 할 수 있다고 보장하고, 장사를 하지 못하면 이 상점에 보조해야 한다.

상가가 1년 또는 2년을 지키고 싶다면 2년 후 백화점이 왕성할 수 없을 만큼 인테리어와 혜택을 주지 않아도 화물더미와 초빙인원의 비용이 작은 금액이 아니다.

이와 함께 이들 상점은 매년 개점 정원이 제한되어 있어서 비교적 신중하기 때문에 갑자의 현금흐름에 대한 요구가 더욱 높아졌다.